住宅ローンの借換え

住宅ローンの借換え

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住宅ローンの借換えとは、低金利の住宅ローンを新たに借りて、高金利の時に借りた住宅ローンを決済する事です。過去に高い金利で住宅ローンを借りている人は、住宅ローンの借換えを検討すると、住宅ローンの総返済額を減らす事ができるかもしれません。

また、ここでは、このような住宅ローンの借換えに適している人とはどのような人か説明しています。また、住宅ローンの借換えのポイントや住宅ローンの借換えを行なう時の諸費用についても説明しています。住宅ローンを借りていて、住宅ローンの借換えをしようと思っている人は参考にして頂ければと思います。



借り換えに適した人とは?

10年以上の返済期間が残っている人
借入金の残高が1000万円以上ある人
ローンの金利差が1%以上ある

この条件にすべて一致した人は、借り換えると得が出来る可能性が大きいです。
しかし、この条件に一致しない人であっても、最近では、信用保証料がかからない金融機関も出てきていますので、これだけでも10〜20万円が得する事になります。



借り換えのポイント

@金融機関間の借り換え可否
  × 公的金融機関 → 公的金融機関 への借り換えは出来ません
  ○ 公的金融機関 → 民間金融機関 への借り換えは可能です
  ○ 民間金融機関 → 民間金融機関 への借り換えは可能です

A民間の金融機関の場合は
  × 同一金融機関での下記のような変更の借り換えは出来ません。
      固定金利 → 変動金利
      変動金利 → 固定金利
  ○ 民間の金融機関間の場合は、下記のような借り換えは可能です。
      固定金利 → 変動金利
      変動金利 → 固定金利

B担保評価額
 借り換えを行う場合には、借り換え時点の不動産の担保価格で査定されます。
 担保価格は、実勢価格の70〜80%が目安になります。
 また、バブル時などに住宅を購入している場合は、評価額が大きく下がっている場合 がありますので借入金残高が担保評価額より大きい評価割れを起こしている場合があります。
このような場合は、従来は、借り換えが出来る金額と借入金残額の差を預貯金などで補充するか親などの土地などを担保にする必要がありました。
最近では、担保評価額を上回る借換えが行える「借換え専用ローン」などがありますので、検討してみるのもいいでしょう。

C諸費用
 借換えを行う場合は、新規の融資という事になりますので、新たに諸費用が掛かります。

諸費用一覧
  ・印紙税
  ・ローン保証料
  ・抵当権抹消費用(旧融資に対する)
  ・抵当権設定費用(新規融資に対する)
  ・司法書士手数料
  ・事務手数料
   など
 
借換え金額、返済期間の長さにもよりますが、諸費用として20〜40万円ぐらいの費用が掛かります。



借換え時のポイント

借換えを行うかどうかは、実際にシュミレーションを行って、どれくらいのメリットがあるかを確認する必要があります。借換えを行う為には、まずは、下記の式のように諸費用を含めても借換えを行った方が良いかを確認する事が大切になります。


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でも借換えの相談を行う事ができます。

2006年06月24日 21:00