住宅ローンを借りる時に知っておくこと

住宅ローンの頭金の作り方

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住宅ローンを利用して、住宅を購入する時に必要になるのが住宅ローンの頭金です。
住宅ローンの頭金は、最低でも20%を用意するのが一般的でした。ここでは、住宅ローンを利用する場合には、どのような方法で住宅ローンの頭金を貯める方法があるかなどについて説明しています。

フラット35を利用する場合は、借りられる金額が物件価格の80%までであるため、
頭金は2割必要という事が言われるようになりました。
しかし、最近では、民間の金融機関を利用する場合には、物件価格の100%まで住宅ローンを借りることが出来るものも出てきています。

この為、月々の返済能力がある人の場合は、物件価格の100%までの住宅ローンを組む事ができますが、一般的な場合は、月々の返済額が多くなりますので、頭金を用意する事をオススメします。

また、住宅ローンの諸費用までを考慮すると住宅ローンを組む場合には、購入物件の30%程の自己資金を用意する事が必要になります。

最近では株などを行う人も増えてきましたが、住宅資金のような資金を貯める場合は、
ハイリスク・ハイリターンの運用はさけて、確実に貯めるようにしましょう。



頭金の作り方

頭金の作り方には、下記のようなものがあります。
自分で貯める方法と、自分以外の人を当てにする方法があります。
頭金が足りない状態で、どうしても購入したい物件が見つかった場合でも、諦めるずに下記の方法を検討してみましょう。

 @有利な貯蓄方法で確実に貯める
 A有利な条件で借りられる住宅ローンを探す
 B夫婦、親子で住宅の名義を共有する
 C親などから資金援助を受ける
 D親から借金をする



【@有利な貯蓄方法で確実に貯める】

 あなたが会社員の場合は、条件が有利な財形貯蓄で住宅ローンの頭金を貯める事をオススメします。会社に財形貯蓄制度があるか確認しましょう。


財形貯蓄のメリット

・給料からの天引きで自然と貯蓄される
・1年以上の貯蓄で、50万円の貯蓄残高があれば財形住宅融資が受けられる
・元本550万円まで利息が非課税


利用条件

・満55歳未満までに契約時していること。
    ・定期的な積み立てを5年以上行うこと。
・1人につき1契約まで。
・会社からの給料の天引き。
・住宅所得、リフォームなど、決まった目的でしか引き出しが出来ない
・財形住宅融資の対象になっている住宅を購入すること




【A有利な条件で借りられる住宅ローンを探す】

不動産会社が金融機関と組んで有利な条件を提示している場合があります。
これは、マンションや建売住宅の販売会社が事前に金融機関と提携を行って居る為に
頭金が少なくてよかったり、場合によっては、頭金が要らない場合があります。

ただし、頭金を用意しないという事は、利子の部分が多くなりますので、総返済額が多くなります。この点を踏まえて、無理のない返済計画を立ててからりようするかを検討しましょう。



【B夫婦、親子で住宅の名義を共有する】

夫のみの収入では、頭金が足りなかったり、月々の返済が収入基準を満たさない場合には、購入する住宅を夫婦や親子で共同購入をする事で、借り入れの限度額を増やす事が出来ます。

具体的な方法
 ・夫婦の場合は、夫婦のそれぞれの収入を合算する
 ・親子の場合は、親子のそれぞれの収入を合算する

このように収入を合算する事で一人の収入基準では、無理であった住宅ローンの融資が借りられるようになる場合があります。
ただし、この方法を利用する場合は、夫婦の場合は、妻の収入が将来に渡って安定して入るかを考慮しておく必要があります。
親子の場合でも親の収入が安定的に入ってくる事を考えて利用するようにしましょう。


メリット
 ・親や配偶者からの資金援助を受けても贈与税がかからない
   出した資金に応じて、購入物件の権利を得るため贈与にはならない
 ・住宅ローン控除が夫婦・親子の双方に適用される
   頭金とは関係ないが、毎年の所得の控除の対象になる
 ・住宅売却時の売却益の控除が夫婦・親子の双方で適用になる

デメリット
 ・夫婦が離婚した場合に紛争になる可能性がある
 ・親子で購入時は、相続で他の兄弟に所有権が行き、もめる元になる。




【C親などから資金援助を受ける】

住宅購入時には、親などからの資金援助を受ける事が可能です。
ただし、110万円を超える場合は、贈与税がかかる場合があります。
贈与税を出来るだけ減らすためには、「相続時清算課税制度」を利用するといいでしょう。


相続時清算課税制度とは?

贈与税は、年間で110万円までは、基礎控除として贈与税がかかりません。
しかし、110万円では、住宅資金には到底足りませんので、110万円を超える部分については、相続時清算課税制度を利用するといいでしょう。
相続時清算課税制度とは、相続税と贈与税をひとつにしたような仕組みです。

相続時清算課税制度とは、2500万円までを非課税として贈与する事ができます。
但し、相続が行われるときに相続財産に含まれ相続税として扱われます。

2500万円を超える部分については、20%の贈与税がかかります。


相続時清算課税制度の条件

贈与する人   : 65歳以上の父母
贈与を受ける人 : 20歳以上の子供


税務所への申告方法

基礎控除の110万円を超える場合の相続時清算課税制度については、税務所へ申告が必要になります。

住宅購入の場合は、贈与を受けた翌年の2月1日から3月31日の期間に下記の書類を税務署に提出します。

・相続時清算課税の計算明細書
・購入した住宅の登記事項証明書
・新居の住民票の写し



【D親から借金をする】

親からの援助が無償で行なう事が困難な場合は、借金という形を取ることが出来ます。
借金である場合は、贈与税はかかりません。その代わり、しっかりと借用書を作成し、返済を定期的に行なっている事を証明できるようにしておく事が必要です。
また、無利子などの借金は行なわずにそれなりの利子をとるようにうしましょう。
このような点について、しっかりとしておかないと税金逃れと判断されますので、注意しましょう。

2006年06月24日 20:47